Depuis plus de cinq ans, un conflit empoisonnait les relations entre les contribuables et l’Administration à propos de la déductibilité des frais accessoires exposés par une entreprise lors de l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble.

Une instruction datée de juillet 2004 met fin à cette polémique, à l’avantage des contribuables ; voyez ci-dessous : « L’Administration s’incline en juillet 2004 ».

En juin 2000 par deux arrêts pris le même jour, la Cour de Cassation décidait que les juges du fait pouvaient décider légalement que les frais accessoires (essentiellement les droits d’enregistrement et les frais d’acte notarié) relatifs à un terrain ou à la partie terrain des immeubles construits avaient disparu du patrimoine de la société et n’étaient nullement compensés à l’actif, de sorte que le maintien des ces frais dans la comptabilité comme un élément de l’actif revenait à fausser la situation patrimoniale de la société.

Pour la Cour de cassation, la décision de la Cour d’appel n’était pas contraire aux articles 49 et 25, 4°. CIR. (Cassation, 22.06.2000) (chambre néerlandophone) (Le Fiscologue, 765, 1.09.2000, p. 2) (C&FP, n° 15/2000, p. 3) (T.F.R. 188 – oktober 2000, p. 883)

Cet arrêt avait été précédé de plusieurs arrêts de cours d’appel. Il semblait ouvrir la voie à la comptabilisation, sans contestation fiscale, de réductions de valeur sur les frais accessoires sur terrain. Les contribuables durent déchanter : dès novembre 2000, l’Administration centrale de l’AFER faisait connaître son désaccord avec la position prise par la cour de cassation. Elle demandait à ces fonctionnaires de maintenir le rejet des réductions de valeur sur les frais accessoires qui seraient motivées par la seule considération que, dès l’acquisition et parce qu’il s’agirait de frais faits à fonds perdus, la valeur du terrain ne s’en trouve pas majorée.

La position de l’Administration, bien que reposant sur des arguments solides en droit comptable, a été très mal perçue par les juges des Cours et tribunaux de sorte que nombres de jugements et d’arrêts ont ensuite été pris qui donnent gain de cause aux contribuables qui avaient passé en charge, comme réduction de valeur, les frais accessoires sur terrain même si cette réduction de valeur n’était pas nécessairement établie dans les faits mais seulement de manière conceptuelle.

La Cour de Cassation s’est à nouveau prononcée en 2003 : Il s’agissait d’un pourvoi sur un arrêt de la cour d’appel de Mons du 5.10.2001 qui avait la particularité de concerner des personnes physiques exploitant un camping (et recueillant donc des bénéfices). Ces contribuables n’étaient pas soumis aux dispositions du droit comptable. La Cour de cassation estime que la Cour d’appel a pu légalement décider que les frais d’acquisition du terrain supportés par les contribuables l’ont été en vue d’acquérir des revenus imposables et n’ont reçu aucune contre-valeur dans leur patrimoine. Ces frais constituent donc des frais professionnels. (Cassation, 12.06.2003) (Rôle : F020001F) (chambre francophone).

 

QP n° 49 du 1.10.2003, S. Goris (QRVA, 51, 004, 10.10.2003, p. 438)

Le parlementaire demandait au Ministre quand une circulaire administrative serait prise pour aligner la position administrative sur les arrêts rendus par la Cour de Cassation en juin 2000 et juin 2003.

Réponse du 8.10.2003 :

Le Ministre précisait, au préalable, que la modification du régime d’amortissement des frais accessoires (art. 196, § 2, 2° CIR) introduite par la réforme ISoc pour l’exercice 2004 ne concerne que les éléments amortissables et ne règle pas le problème des frais accessoires sur terrain qui doivent faire partie intégrante du prix d’acquisition et ne peuvent donc être amortis.

Le Ministre poursuivait :

« Une réduction de valeur comptabilisée sur la valeur d’acquisition d’un terrain ne peut être admise sur le plan fiscal que dans la mesure où elle résulte d’une dépréciation durable du terrain même. (…)

Postérieurement aux arrêts de Cassation du 22.06.2000 visés par l’honorable membre, le point de vue de l’administration a été confirmé par l’arrêt du 3.04.2001 de la cour d’appel de Gand. Le pourvoi introduit contre cet arrêt par le contribuable concerné a été rejeté par la Cour de cassation (voir arrêt de Cassation du 16.05.2003). Il existe également plusieurs jugements qui suivent à présent la position de mon administration. Enfin, un pourvoi en Cassation a été introduit par mon administration contre plusieurs arrêts de cours d’appel, sur lesquels la Cour de cassation ne s’est pas encore prononcée.

Par ailleurs, je souhaite souligner qu’en vertu des dispositions comptables expresses, les éléments d’actifs tels les terrains sont évalués à leur valeur d’acquisition et sont portés au bilan pour cette même valeur, déduction faite des amortissements et réductions de valeur y afférents (cf. article 35 de l’arrêté royal du 30.01.2001 portant exécution du Code des sociétés, ci-après l’arrêté royal du 30.01.2001). 

Comme rappelé ci-avant, le prix d’acquisition comprend entre autres les frais accessoires. Excepté lorsque l’entreprise renonce à poursuivre ses activités ou que la perspective de continuité des activités ne peut être maintenue — circonstances induisant une adaptation en conséquence des règles d’évaluation —, le principe de prudence ne peut justifier la comptabilisation d’une réduction de valeur qu’à partir du moment où la valeur d’acquisition de l’élément d’actif ne correspond plus, et ce de manière durable, au prix d’acquisition (au sens comptable du terme, donc y compris les frais accessoires) qui serait observé sur le marché à la date de clôture du bilan.

En d’autres termes, une réduction de valeur ne devrait être actée que si, pour l’élément d’actif en question, la valeur d’acquisition estimée au terme d’un exercice déterminé était inférieure à la valeur d’acquisition comptabilisée. Sachant que la lecture du bilan s’opère compte tenu des principes comptables qui régissent son élaboration, la valeur d’acquisition d’un terrain comprend en principe, pour une personne tierce consultant les comptes annuels, les frais accessoires liés à son acquisition.

Il convient d’ajouter que les dispositions comptables règlent expressément les situations où les immobilisations et actifs circulants font l’objet d’amortissements ou de réductions de valeur additionnels pour en ramener la valeur comptable à la valeur probable de réalisation, à distinguer de la valeur d’acquisition. Il s’agit en substance des cas où les immobilisations ne sont plus affectées à l’activité de l’entreprise (cf. article 28, § 2, alinéa 2, b), de l’arrêté royal du 30.01.2001).

Enfin, il doit encore être remarqué que la restitution d’une partie des droits d’enregistrement grevant l’acquisition d’un bien immobilier est prévue en cas de revente de ce bien dans les deux ans de l’acquisition. Il en résulte que ces frais ne sont en toute hypothèse pas à considérer d’office comme définitivement perdus au terme de l’exercice comptable de l’acquisition. Compte tenu de ce qui précède et dans l’attente d’un jugement sur le fond quant aux pourvois visés ci-avant, il est indiqué de maintenir le point de vue défendu par mon administration en ce qui concerne l’application des dispositions comptables et fiscales.

Commentaires :

Le message était clair, l’Administration n’entendait pas baisser pavillon. Puisque le principe de primauté de droit comptable (…sauf dérogation expresse du droit fiscal) pour déterminer le résultat imposable s’impose à l’Administration, il est de bonne guerre qu’elle avance les principes du droit comptable pour défendre sa position[1].

 

Pour le Tribunal, dans ses trois arrêts du 22.06.2000, la Cour de Cassation se prononce sur des décisions des juges d’appel qui ont accepté la comptabilisation, à la fin de l’exercice comptable, d’une réduction de valeur admise et non la comptabilisation directe à un compte de charges. Une prise en charge directe n’est pas permise étant donné que, suivant les règles d’évaluation de l’AR du 8.10.1976 relatif aux comptes annuels des entreprises, les frais accessoires à l’acquisition de terrains doivent être activés. 

Pour le Tribunal, la position selon laquelle l’article 62 CIR/1992 n’est pas seulement applicable aux éléments d’actifs dont la durée de vie est limitée et que les terrains, qui ont une durée de vie illimitée, peuvent être visés, ne peut être approuvée. L’article 12 de l’AR du 8.10.1976 donne une définition des amortissements où il est seulement question de frais d’établissement et d’immobilisations incorporelles et corporelles dont l’utilisation est limitée dans le temps.

En se référant à l’article 28, § 3 de l’AR du 8.10.1976 et en n’y lisant aucune référence à la valeur d’utilisation et en concluant que le seul critère de cette disposition est la réduction de valeur ou la dépréciation durable, la requérante méconnaît les règles d’évaluation de l’AR précité qui a été rédigé en fonction du principe de continuité de l’entreprise : les éléments du patrimoine de l’entreprise doivent être considérés en fonction de leur finalité concrète pour l’entreprise, en fonction de la continuité de leur utilisation et d’avantage en termes d’utilité économique qu’en termes de valeur de réalisation.

La requérante ne démontre pas que la valeur comptable comprenant les frais accessoires relatifs au terrain est plus élevée que la valeur d’utilisation, ni que la réduction de valeur qu’elle allègue est égale au montant des frais accessoires. (Trib. Louvain, 21.02.2003) (n° : A.R. 02/753/A) (inédit)

Le litige soumis au Tribunal concerne un cas où la législation sur les comptes annuels est d’application. Le Tribunal conclut à la non-déductibilité des frais accessoires qu’une SA a exposé pour l’acquisition d’une parcelle de terrain car elle n’apporte pas d’éléments permettant de constater une réduction de la valeur d’utilisation de la parcelle de terrain.

Le Tribunal accède toutefois à la demande du contribuable de saisir la Cour d’arbitrage d’une question préjudicielle relative à l’article 62 CIR. « L'article 62 du C.I.R. 1992 viole-t-il le principe d'égalité contenu dans les articles 10 et 11 de la Constitution, en tant qu'il autorise les contribuables qui investissent dans des éléments d'actif dont la durée d'utilisation est limitée à amortir la quotité de la valeur d'investissement ou de revient qui correspond au montant global des frais accessoires au prix d'achat (...), soit intégralement pendant la période imposable au cours de laquelle ces frais ou coûts sont exposés, soit par annuités fixes échelonnées sans interruption sur un nombre d'années déterminé par le contribuable, tandis que les contribuables qui investissent dans des éléments d'actif qui ne peuvent pas être amortis ne sont pas autorisés à faire figurer en résultat, de manière analogue, les frais accessoires à cet achat ? » (Trib. Louvain, 27.06.2003) (Le Fiscologue, 903, 12.09.2003, p. 6) (MB du 12.09.2003)

Commentaires

Dans son jugement en février, le Tribunal suit la position administrative : sur base de du principe de la primauté du droit comptable, la valeur d’utilisation est primordiale et seule une réduction de valeur par rapport à cette valeur d’utilisation pourrait être acceptée si elle est prouvée. Dans un deuxième temps, le Tribunal accepte de poser une question préjudicielle à propos de l’art. 62 CIR qui laisse un choix au contribuable quant à l’amortissement des frais accessoires.

Le Tribunal ne s’attache pas au droit comptable. S’appuyant également sur les arrêts du 22.06.2000 de la Cour de cassation qui a affirmé que, les frais accessoires à l’acquisition d’un terrain ne sont pas des sommes affectées à l’extension de l’entreprise visées à l’art. 25, 4° CIR, le Tribunal estime qu’il s’agit, logiquement, de dépenses au sens de l’art. 49 CIR. La disposition légale faisant état de frais « faits ou supportés pendant la période imposable », le Tribunal estime que les frais accessoires à l’acquisition d’un terrain peuvent être portés en diminution du résultat fiscal aussitôt qu’ils ont été payés ou qu’ils ont acquis le caractère de dettes ou pertes certaines et liquides, même s’ils ne sont pas activés sous la valeur d’acquisition et qu’ils sont immédiatement comptabilisés en charges. Le Tribunal ajoute que l’art. 62 CIR est également applicable aux frais accessoires des actifs non-amortissables : cette disposition est rédigée en termes généraux et son texte littéral ne fait nulle part une distinction entre les actifs amortissables et non-amortissables. Selon lui, l’art. 62 CIR traite de manière autonome d’un régime spécifique d’amortissement des fais accessoires tout comme les art. 61 ou 63 CIR prévoient un régime d’amortissement spécifique. (Trib. Bruges, 14.10.2003) (03582129) (Nieuwsbrief Fiscale Actualiteit, 2003/40)

Nouveau jugement dans le même sens : (Trib. Bruges, 23.12.2003) (Le Fiscologue, 922, 6.02.2004, p. 10)

Commentaires : 

L’Administration ne partage pas le point de vue du Tribunal de Bruges en ce qui concerne le champ d’application de l’art. 62 CIR. Pour elle, l’art. 62 CIR doit être lu conjointement avec l’art. 61 CIR qui règle les principes de base du régime d’amortissement applicable aux seuls actifs amortissables. Cette analyse est confirmée indirectement par l’arrêt de la Cour d’arbitrage du 10.03.2004 (dont question ci-dessous) et la réponse à la QP du 1.10.2003 (reprise ci-dessus).

Partant du principe que, seuls les éléments d’actif dont la durée d’utilisation est limitée sont susceptibles d’être amortis, la Cour constate que l’art. 62 CIR « crée une différence de traitement entre les contribuables qui investissent dans des éléments d’actifs à durée d’utilisation limitée et les contribuables qui investissent dans des éléments d’actif à durée d’utilisation illimitée ». La Cour poursuit : « étant donné, d’une part, que les frais accessoires d’acquisition font partie du prix d’acquisition et, d’autre part, que, dans des circonstances normales, la valeur des actifs dont la durée d’utilisation est illimitée ne diminue pas, il est objectif et pertinent que les frais accessoires d’acquisition des éléments d’actif dont la durée d’utilisation est illimitée ne soient pas susceptibles d’amortissement et ne puissent donc pas être déduits à titre de frais professionnels. ». 

La Cour ajoute que la différence de traitement n’a pas d’effets disproportionnés puisque les éléments d’actif ne pouvant être amortis peuvent faire, conformément au droit comptable, l’objet d’une réduction de valeur. (Cour d’arbitrage, 10.03.2004) (Arrêt n° 37/2004)

La Cour de Cassation se prononce sur un pourvoi introduit contre un arrêt de la cour d’appel de Gant du 13.09.2001 mettant en cause une imposition à l’IPP (de l’exercice 1981) pour des personnes soumises au droit comptable. En cassation, l’Administration soutient que l’arrêt de la Cour d’appel viole les dispositions du droit comptable en n’indiquant pas sur quels faits la Cour se basait pour affirmer que les frais accessoires, faisant partie du prix d’acquisition, avaient disparus du patrimoine des contribuables à la clôture de l’exercice comptable.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Pour elle, les règles du droit comptable permettent que la valeur des actifs immobilisés puisse être déterminée sur base de la valeur que représentent ces actifs pour l’entreprise. Les règles comptables n’empêchent pas, en ce qui concerne les actifs immobilisés non amortissables, qu’une correction du prix d’acquisition puisse être prise en compte. Au contraire de ce que prétend l’Administration, il ne ressort pas nécessairement de ces règles que la dépréciation doit être la conséquence d’un événement qui a lieu après l’acquisition et après la comptabilisation du terrain pour sa valeur comptable totale. La Cour de cassation estime en outre que la Cour d’appel a valablement apprécié en fait que la correction devait être appliquée parce que les frais avaient disparu du patrimoine et n’a pas ainsi nécessairement et exclusivement fait référence à la valeur de réalisation du terrain, mais également à l’évolution de la valeur d’usage. (Cassation 2.10.2003) (F010084N) (T.F.R., 253, januari 2004, p. 18) (F.J.F., n° 2004/32)

La Cour de cassation prend un nouvel arrêt sur un pourvoi de l’Etat contre un arrêt de la Cour d’appel de Mons du 12.02.2003 avec la même motivation que son arrêt du 2.10.2003 ; (Cassation, 12.03.2004) (F.03.0039.F) (non publié) (Le Fiscologue, 931, 9.04.2004, p. 9)

Commentaires :

Il faut rappeler que la Cour de Cassation ne statuant pas sur les faits, il était acquis que la réduction de valeur était justifiée en fait par les décisions des juges d’appel.

Ces arrêts ne renforcent sûrement pas la position de l’Administration. Au contraire, sur le plan des principes, la Cour ne voit pas d’objection à la prise en charge immédiate des frais accessoires sur terrain. Pour elle, la prise en charge ne doit pas nécessairement être justifiée par un événement autre que l’acquisition.

QP n° 149 du 20.11.2003 de F. Colinia (Q.R., Ch.repr., sess.ord. 2003-2004, n° 051, p. 1448)

A l’occasion d’une question demandant, en substance, quand le Ministre demanderait à son Administration de s’incliner devant les arrêts et jugements majoritairement défavorables à la thèse administrative, le Ministre répondait :

Dans son arrêt récent du 2.10.2003, la Cour de cassation a rappelé les principes comptables applicables en l’espèce et qui sont également le fondement de la motivation de la position de mon administration.

Elle a notamment souligné que :

§une correction de la valeur d’acquisition du terrain qui consiste à porter les frais d’acquisition du terrain compris dans la valeur d’acquisition, en déduction de cette valeur, n’est pas en contradiction avec les règles comptables pour autant que ces frais ne représentent plus de valeur à la date de clôture de l’exercice comptable ;

§la question de l’existence ou non d’une dépréciation durable du terrain, c’est-à-dire de la correction éventuelle à apporter à la valeur d’acquisition du terrain, doit être appréciée en fonction des éléments de fait. En l’espèce, le juge d’appel n’a pas fait nécessairement ou exclusivement référence à la valeur de réalisation du terrain.

Il ressort de cet arrêt que :

§les frais accessoires d’acquisition d’un terrain font bien partie intégrante de sa valeur d’acquisition ;

§tout abattement à apporter à la valeur d’acquisition des terrains, doit résulter d’un examen au cas par cas des éléments de fait propres à chaque situation ;

§le bien-fondé d’une réduction de valeur sur terrain doit être apprécié à la date de clôture de l’exercice comptable ;

§il ne peut être question d’une prise en charge automatique et systématique des frais d’acquisition au motif qu’ils constituent par essence une non-valeur par référence à la valeur de réalisation probable du terrain à un moment donné.

J’ai chargé mon administration d’examiner d’urgence les conséquences à tirer de l’enseignement de l’arrêt de la Cour de cassation du 2.10.2003, et de prendre rapidement attitude en la matière afin de traiter les litiges en cours et de donner les instructions qui s’imposent aux services de taxation.

En commission des Finances[2], le Ministre maintient sa position : « Les contribuables ne peuvent pas invoquer la dérogation de l’art. 49 du CIR et la législation comptable pour déduire systématiquement ces frais en tant que frais professionnels et ce en raison de la définition de la notion de frais professionnels. Les frais supplémentaires sur des terrains font en effet partie intégrante de leur valeur d’acquisition. »

« Pro » Administration

1.Les faits concernaient une société qui a pris directement en charge du compte de résultat les frais relatifs à l’acquisition du terrain sans procéder à la correction de la valeur d’acquisition du terrain comprenant ces frais accessoires par le biais d’une réduction de valeur. Par ailleurs, l’achat du terrain a été réalisé en 1995 et les frais ont été pris en charge au bilan clôturé au 31.12.1998. Pour le Tribunal, la réduction de valeur à concurrence des frais accessoires devait dès lors être comptabilisée dans les comptes clôturés au 31.12.1995 : « conformément au principe de l’annualité de l’impôt, les réductions de valeur sont déductibles pour l’exercice au cours duquel elles sont supportées, suivant l’art. 49 CIR ». Le Tribunal rejette donc la déduction des frais accessoires sur terrain. (Trib. Bruxelles, 21.01.2004) (R.G., n° 01/2874/A) (non publié)

2.Le Tribunal admet qu’une réduction de valeur puisse être appliquée, le cas échéant, sur le prix d’acquisition d’un terrain mais ne partage pas le raisonnement selon lequel « l’inclusion des frais accessoires dans la valeur d’acquisition entraînerait automatiquement une surévaluation justifiant une réduction de valeur [égale aux frais accessoires] dès la fin de l’exercice au cours duquel cette acquisition est intervenue ». Ce raisonnement n’est correct que dans l’hypothèse où le prix d’acquisition correspond exactement à la valeur de marché. Une réduction de valeur est possible mais il appartient au contribuable de prouver qu’une dépréciation est survenue. (Trib. Namur, 25.02.2004) (Le Fiscologue, 933, 23.04.2004, p. 9) (Nieuwsbrief Fiscale Actualiteit 2004, n° 16-05)

3.Se basant explicitement sur le principe de continuité duquel il ressort que la valeur du terrain est celle que l’entreprise est prête à payer (valeur d’utilisation), le Tribunal estime qu’une réduction de valeur à concurrence des frais d’acquisition doit être démontrée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Pour le Tribunal, le contribuable ne peut pas se borner à affirmer « que c’est l’évidence même », que les frais accessoires ne représentent plus aucune valeur lors de la clôture de l’exercice comptable parce qu’ils ne seraient pas récupérables lors d’une éventuelle revente et qu’ils ne représentent aucune contre-valeur à l’actif. (Trib. Louvain, 2.04.2004) (relaté dans Nieuwsbrief Fiscale Actualiteit, 2004, 19 – 01) (Le Fiscologue, 938, 28.05.2004, p. 9)

4.Les frais accessoires au prix d’achat n’avaient pas été portés à l’actif, mais avaient été directement mis à charge du résultat de la société. Le Tribunal estime que ce procédé est non seulement contraire au droit comptable mais aussi à l’art. 49 CIR combiné avec l’art. 25, 4° CIR. Ces deux articles ont pour conséquence qu’une dépense n’est déductible au titre de charge professionnelle que s’il s’agit d’une « dépense perdue », à savoir « une dépense qui est en rapport avec des revenus immédiats qui sont directement consommés, et dont il n’est pas ou pas suffisamment établi qu’ils pourront être récupérés ». Selon le Tribunal, les frais d’acquisition accessoires sur des terrains ne sont cependant pas « des dépenses perdues ». (Trib. Louvain, 2.04.2004) (Le Fiscologue, 938, 28.05.2004, p. 10)

5.Une société procède à l’amortissement de frais d’acquisition de plusieurs terrains, sur plusieurs exercices. Le Tribunal constate que c’est à tort que la société a effectué des amortissements comme si les frais accessoires étaient amortissables de la même manière que les actifs dont la durée d’utilisation est limitée. La société est liée par ses déclarations et les amortissements ont été rejetés avec raison. (Trib. Anvers, 8.03.2004) (N° 02-6581-A) (non publié)

« Contra » Administration

1.Le litige soumis à la Cour portait sur l’ex. d’imp. 1988 et concernait la prise en charge des frais accessoires sous le poste « amortissement des immobilisations corporelles » après les avoir comptabilisés à l’actif. La Cour justifie la réduction de valeur par référence au droit comptable et aux arrêts de la Cour de cassation des 22.06.2000 et 2.10.2003. (Gand, 30.03.2004) (n° 1996/FR/6) (non publié)

2.Pour la Cour, c’est la « valeur réelle » qui doit être actée, valeur égale au « prix de vente ». Les frais accessoires au prix d’achat « grèvent le bien immeuble en sus de la valeur réelle », de sorte qu’ils « ne représentent en réalité aucune valeur réelle de ce bien » et qu’il est nécessaire d’apporter un correctif (par le biais d’une réduction de valeur). La Cour estime que les frais accessoires peuvent être portés en déduction sur base de ce raisonnement comptable mais aussi en vertu des dispositions fiscales. L’art. 62 CIR ne fait aucune distinction entre les frais d’acquisition de terrains (qui ne sont pas amortissables) et les frais d’acquisition d’actifs pouvant être amortis. (Anvers, 13.04.2004) (Le Fiscologue, 938, 28.05.2004, p. 10)

3.Devant le Tribunal de Louvain[3], à propos du caractère déductible de frais accessoires afférents au terrain, l’avocat de l’Etat belge a déclaré « qu’il adhérait à la jurisprudence constante de la Cour de cassation se rapportant à la déduction des frais accessoires d’acquisition d’un terrain quel que soit la manière dont ils ont été comptabilisés ». Cette concession de principe n’empêche pas le Tribunal de donner finalement tort au contribuable : si l’on a initialement comptabilisé aucune réduction de valeur et que les comptes annuels ont été approuvés par l’AG, il ne peut être permis d’y revenir par la suite. (Trib. Louvain, 23.04.2004) (04580799) (relaté dans Nieuwsbrief Fiscale Actualiteit, 2004, 19 – 01)

L’Administration a finalement réagi par une instruction datée du 15.07.2004[4]. Cette instruction fait suite à un nouvel examen de la problématique après l’arrêt de la Cour de cassation du 2.10.2003 (examen annoncé par le Ministre dans la QP n° 149 du 20.11.2003). L’Administration y indique que, compte tenu du fait que, dans de multiples arrêts et jugements, les Cours et tribunaux continuent systématiquement à considérer que des réductions de valeur[5] sur terrains peuvent être comptabilisées à juste titre à concurrence des frais accessoires d’acquisition, l’Administration a estimé devoir s’aligner sur cette position et, dès lors, admettre ces réductions de valeur sur le plan fiscal.

Sur le plan pratique, l’Administration admettra les réductions de valeur sur terrains comptabilisées au terme de l’exercice comptable d’acquisition, nonobstant l’absence d’éléments de fait justifiant au cas par cas la dépréciation effective du bien immobilisé. Pour tenir compte de la possibilité de récupération partielle des droits d’enregistrement en cas de revente, la prise en charge d’une réduction de valeur relative aux frais d’enregistrement pourra être étalée dans le temps et limitée, pour un exercice comptable déterminé, à la quotité de ces frais qui ne sont plus susceptibles, au terme de cet exercice comptable, de donner lieu à restitution en vertu du Code des droits d’enregistrement.

Un régime similaire est admis pour les contribuables qui tiennent une comptabilité simplifiée, les commerçant personnes physiques et les contribuables déclarant des profits. Cette instruction est d’application immédiate y compris pour les litiges en cours.

Par souci de transparence, constatant, le 20.09.2004, que plusieurs sites « professionnels » ont publié le texte « in extenso » de l’instruction, vous trouverez une copie de celle-ci en fichier PDF. : images/instr_frais_acc_terr.pdf

Commentaire : 

Le contenu de l’instruction ressemble fort à une « capitulation en rase campagne » qui ne me semble cependant justifiée ni par la cohérence du raisonnement comptable que tenait l’Administration, ni par certains jugements pris par deux tribunaux en 2004.

Une QP[6] permet de se rendre compte de l’ampleur du contentieux généré par le prise de position administrative. A mi-2004, 455 litiges administratifs étaient en cours, 385 affaires étaient pendantes devant les tribunaux de première instance et 62 recours en appel attendaient un arrêt.

    20.11.2003, dernières révisions  20.09.2004, 14.10.2004